Eigentumswohnung

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Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr

Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn er in das Grundbuch eingetragen wird. Oft soll der Käufer schon vor diesem Zeitpunkt die Wohnung wie ein Eigentümer benutzen dürfen (wirtschaftlicher Übergang). Ab dann stehen ihm alle Erträge der Wohnung – z. B. Mieteinnahmen – zu. Dafür muss er aber auch alle Kosten – z. B. die Grundsteuer oder das Hausgeld – tragen. Der Zeitpunkt wird im Kaufvertrag vereinbart. Meist muss der Käufer den Kaufpreis bezahlen, bevor er den Hausschlüssel erhält. Erwirbt der Käufer eine vermietete Wohnung, geht das bestehende Mietverhältnis automatisch auf ihn über. Auch hierfür ist die Einholung von Informationen unerlässlich. Möchte der Eigentümer die Wohnung selbst bewohnen und aus diesem Grund das Mietverhältnis kündigen, ist Vorsicht geboten. Wir empfehlen hier sich beraten zu lassen, ob und mit welcher Kündigungsfrist eine Kündigung möglich ist. Zudem trägt der Eigentümer auch das Risiko, dass der Mieter letztendlich die Wohnung auch räumt. Hat der Mieter die Wohnung vor Aufteilung in Wohnungseigentum bezogen, steht ihm ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.

Eingetragene Belastungen

Der Notar sieht das Grundbuch vor Beurkundung ein, führt im Kaufvertrag etwa bestehende Belastungen auf und erläutert sie dem Verkäufer und dem Käufer. Da der Käufer das Eigentum an der Wohnung grundsätzlich lastenfrei erwerben möchte, stellt der Notar die Ablösung von eingetragenen Grundschulden und Hypotheken sicher und kümmert sich um die Löschung.

Übergang des Eigentums

Der Verkäufer will sein Eigentum an der Wohnung erst aufgeben, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Deshalb reicht der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann beim Grundbuchamt ein, wenn ihm ein Nachweis über die Zahlung des Kaufpreises vorliegt.

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Wem gehört was?

Für jede Eigentumswohnung ist ein gesondertes Grundbuch beim Grundbuchamt angelegt. Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt nicht nur Eigentum an einer Wohnung (Sondereigentum), sondern gleichzeitig einen Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht (gemeinschaftliches Eigentum).

Sondereigentum sind die Räume der Wohnung, abgetrennte Keller, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze. Es kommt auf den Einzelfall an. Maßgeblich ist die Teilungserklärung. In dieser ist geregelt, was alles zu der Wohnung gehört. Bezüglich des Sondereigentums trifft den Eigentümer eine Instandhaltungspflicht. Sie müssen ihr Eigentum auf eigene Kosten in einem solchen Zustand halten, dass die anderen Eigentümer nicht beeinträchtigt werden.

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und alle Teile des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind. Das sind vor allem die tragenden Teile des Gebäudes (z. B. das Fundament und die tragenden Wände) und alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche (z. B. Treppenhäuser, Aufzüge, Flure oder Heizungsanlagen). Während dem Eigentümer bezüglich des Sondereigentums das alleinige Nutzungsrecht zusteht, sind sie beim gemeinschaftlichen Eigentum nur zum Mitgebrauch berechtigt.

Die Wohnung, die räumlich genau abgegrenzt ist, steht nur dem jeweiligen Eigentümer zu. Der Rest des Gebäudes und die Freiflächen stehen grundsätzlich allen Wohnungseigentümern zu, sofern nicht Sondernutzungsrechte eingeräumt wurden.

Sondernutzungsrechtegeben einzelnen Wohnungseigentümern das Recht, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums allein zu nutzen (z. B. Oberirdische Pkw-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen oder Dachspeicherräume).

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Wer darf was?

Die Eigentümer der Wohnungen bilden die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Wohnungseigentümer ist somit automatisch Mitglied. Jede Gemeinschaft braucht ihre Spielregeln. Gesetzliche Regelungen dafür enthält das Wohnungseigentumsgesetz. Fast immer werden diese gesetzlichen Regelungen durch eine sogenannte notarielle „Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung“ ergänzt, erweitert oder auch abgeändert. Hieraus bzw. aus einer gesonderten behördlichen Bescheinigung ergeben sich auch die Grundrisspläne aller Wohnungen. Diese Unterlagen und zumindest die Pläne für seine zukünftige eigene Wohnung sollte der Käufer unbedingt vor Beurkundung in Kopie einsehen. Verfügt der Verkäufer nicht über solche – kompletten! – Unterlagen, kann der Notar beim Grundbuchamt Abschriften fertigen lassen. Ohne gesonderte Nachfrage ist der Notar hierzu allerdings nicht verpflichtet; erst recht kann er nicht beurteilen, ob die hinterlegten Pläne mit dem tatsächlichen Bauzustand übereinstimmen. Dies muss der Käufer selbst vorab genauestens überprüfen. Beschlüsse der Wohnungseigentümer setzen die Vorgaben von Gesetz und Teilungserklärung um. Sie werden in Eigentümerversammlungen gefasst. Die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse sind deshalb wichtige Unterlagen.

Seine Rechte über der Wohnungseigentümer in der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung aus. Diese ist oberstes Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie wird durch den Verwalter einberufen. In der Versammlung werden durch Abstimmung Beschlüsse gefasst. Die Ausführung der Beschlüsse obliegt dann dem Verwalter. Weiter hat der Verwalter für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen und dafür, dass die einzelnen Wohnungseigentümer ihren Pflichten nachkommen, wie z. B. die Bezahlung des monatlichen Hausgeldes.

Der Verwalter einer Hausanlage führt ein Beschlussbuch, in dem die in der Vergangenheit gefassten Beschlüsse aufgeführt sind. Diese Beschlüsse gelten automatisch für und gegen den Käufer. Deshalb ist es wichtig, sich diese vor der Beurkundung genau anzuschauen. Sonst riskiert man böse Überraschungen, z. B. einer Sonderumlage für eine Sanierungsmaßnahme. Auch über das Hausgeld, das

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meist monatlich gezahlt wird, und über Instandhaltungsrücklagen muss sich der Käufer vorab genauestens informieren.

Wer zahlt was?

Die Wohnungseigentümer sind untereinander verpflichtet, die gemeinsamen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Dazu gehören insbesondere die Instandhaltungs- und die Verwaltungskosten. Für jedes Jahr wird ein Wirtschaftsplan aufgestellt. Auch diesen lohnt es sich anzuschauen, um die finanzielle Belastung abschätzen zu können. Die Art und Weise der Kostenteilung ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung. Ist nichts geregelt, werden die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt.

Bauträgervertrag

Oft wird eine Wohnung verkauft, die noch nicht fertiggestellt ist. Der Verkäufer heißt dann Bauträger. Dieser errichtet auf einem ihm gehörenden Grundstück ein Bauwerk, das von ihm dann in die einzelnen Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Da das Kaufobjekt noch nicht besichtigt werden kann, sind eine genau Beschreibung und die Baupläne besonders wichtig. Diese Unterlagen sollte sich der Käufer von dem Bauträger rechtzeitig vor der Beurkundung aushändigen lassen und genau durchsehen. Zudem sind etwaige Sonderwünsche dem Bauträger rechtzeitig mitzuteilen.

Der Entwurf des Bauträgervertrags muss dem Käufer mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung durch den Notar zur Prüfung übersandt werden. Bei einem Bauträgervertrag zahlt der Käufer den Kaufpreis meist nicht in einem Betrag, sondern in Raten. Dies ist zum Schutz des Käufers gesetzlich vorgeschrieben. Die Raten richten sich nach dem tatsächlichen Baufortschritt. Der Bauträgervertrag legt auch fest, bis zu welchem Zeitpunkt das Objekt fertiggestellt sein muss. Er regelt die Rechte des Käufers bei Baumängeln. Sonderwünsche des Käufers müssen wie alle Vereinbarungen mit dem Bauträgervertrag beurkundet werden.

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Ist die Wohnung fertiggestellt, muss eine Abnahme durch den Käufer erfolgen. Hierüber wird ein Abnahmeprotokoll erstellt, in dem etwaige Mängel aufgeführt werden. Ab Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche.

Kaufpreisfinanzierung und Grundpfandrechte

Muss der Käufer den Kaufpreis (teilweise) über ein Bankdarlehen finanzieren, sollte er den Finanzierungsplan rechtzeitig mit seiner Bank festlegen. Die Daten sollten dem Notar frühzeitig zur Verfügung gestellt werden. Dann kann er die passenden vertraglichen Zahlungsfristen für den Kaufvertrag vorschlagen.

Die Bank und der Käufer schließen für die Finanzierung einen Darlehensvertrag. Sie vereinbaren, wie das Darlehen zurückgezahlt wird, und regeln die Höhe der Zinsen. Die Bank will sich für den Fall absichern, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Meistens wird die gekaufte Wohnung als Sicherheit verwendet. Dazu wird sie zugunsten der Bank mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet.

Grundschuld und Hypothek: Viele Käufer einer Wohnung sagen: „Meine Wohnung gehört für die nächsten 30 Jahre der Bank.“ Diese Redensart meint: Zwar wird der Käufer Eigentümer, wenn er im Grundbuch steht. Die Bank kann aber auf die Wohnung zugreifen, wenn der Darlehensnehmer nicht pünktlich zahlt. Mit der Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek ist es, als hätte der Käufer die Wohnung der Bank „verpfändet“. Die Bank kann die Eigentumswohnung durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung zu Geld machen. Gegenüber der Hypothek hat die Grundschuld den Vorteil, dass sie beliebig oft als Sicherheit für andere Forderungen verwendet werden kann. Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich aus einer besonderen Vereinbarung – der Zweckerklärung. Die Zweckerklärung ist deshalb besonders wichtig. Man sollte sie sich genau ansehen.

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Wenn die finanzierende Bank dem Notar die für die Grundschuld oder Hypothek erforderlichen Angaben rechtzeitig zuschickt, kann der Notar alles so vorbereiten, dass diese Sicherheiten in demselben Termin wie er Kaufvertrag beurkundet werden können. Dies hilft einer schnellen und problemlosen Abwicklung des Vertrages. Grundschuld und Grundschuldzinsen müssen in das Grundbuch eingetragen werden, darum kümmert sich der Notar.

Oft werden Grundschuldzinsen von 15 %, 18 % oder 20 % vereinbart und eingetragen. Das heißt nicht, dass man so viel bezahlen muss. Maßgeblich ist die Zinshöhe der gesicherten Darlehensforderung. Die eingetragenen Beträge legen nur fest, bis zu welcher Obergrenze Forderungen durch die Grundschuld mit Vorrang vor nachrangigen Gläubigern gesichert werden können.

Schuldanerkenntnis und Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

Neben der Grundschuld verlangen die meisten Banken ein Schuldanerkenntnis: Wenn der Darlehensnehmer (Käufer) das Darlehen nicht zurückzahlt, könnte die Bank vor Gericht klagen. Mit dem Urteil könnte sie auf das restliche Vermögen des Darlehensnehmers zugreifen, also z. B. ein Konto der Lohnansprüche pfänden. Das ist zweitaufwändig und teuer. Hat der Darlehensnehmer dagegen in der notariellen Bestellungsurkunde ein Schuldanerkenntnis abgegeben und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, kann die Bank ohne langwierigen und kostspieligen Gerichtsprozess vollstrecken. Vollstreckt die Bank zu Unrecht, kann sich der Darlehensnehmer vor Gericht dagegen wehren.